Article de notre série consacrée à la nouvelle loi civile émirienne (Federal Decree-Law No. 25 of 2025), en vigueur depuis le 1er juin 2026.
Le droit de Musataha
La première réforme concerne le droit de Musataha (right of Musataha). Cette institution, propre aux droits du Golfe, permet à une personne de construire un bâtiment sur un terrain appartenant à autrui et d’en être propriétaire pendant la durée du droit, généralement de longues années. Le juriste français y reconnaîtra un cousin du droit de superficie et du bail à construire : dans les deux cas, la propriété du sol et celle du bâti sont dissociées, ce qui permet de développer un actif sans acquérir le foncier. La Musataha est massivement utilisée aux Émirats pour les projets industriels, hôteliers et logistiques.
L’enregistrement à peine de nullité
La nouveauté est de taille : l’enregistrement (registration) de la Musataha auprès des autorités compétentes devient une condition de validité. Un droit non enregistré est nul (void). La logique est celle de la publicité foncière : rendre les droits réels (rights in rem) visibles aux tiers pour prévenir les fraudes et les doubles cessions. Pour les porteurs de projets, la conséquence est impérative : auditer les Musataha existantes et régulariser tout enregistrement manquant, car la sanction est désormais la nullité pure et simple.
La protection de la possession
La seconde réforme crée une action en suspension de travaux nouveaux (action to stop new works) : le possesseur (possessor) d’un immeuble peut demander en justice l’arrêt de travaux entrepris par autrui qui menacent sa possession, sans attendre que le dommage soit consommé. Les historiens du droit français y verront la résurrection de la dénonciation de nouvel œuvre. L’idée est préventive : mieux vaut suspendre un chantier menaçant que d’indemniser un préjudice accompli. Transparence des registres, protection préventive de la possession : le droit immobilier émirien poursuit son alignement sur les meilleurs standards.
Prosilame intervient sur ce terrain : sécuriser l’enregistrement d’une Musataha.
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Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque situation appelle une analyse propre.