Article de notre série consacrée à la nouvelle loi civile émirienne (Federal Decree-Law No. 25 of 2025), en vigueur depuis le 1er juin 2026.
Un vice caché (latent defect, ou hidden defect) est un défaut qui existait au moment de la vente mais que l’acheteur ne pouvait pas déceler lors d’un examen normal (reasonable inspection) : une infiltration dissimulée dans un appartement, un défaut structurel dans un équipement, une panne latente dans un véhicule. Tous les droits de tradition civiliste organisent une garantie (warranty against latent defects) à ce titre, héritée du droit romain.
La question des délais
Toute la difficulté tient aux délais. Une garantie sans limite de temps ferait peser sur le vendeur une insécurité perpétuelle ; un délai trop court vide la protection de sa substance, car certains défauts ne se manifestent qu’avec l’usage et les saisons.
Un délai doublé
L’ancien droit émirien retenait un délai de six mois à compter de la réception (receipt of the goods) pour découvrir le vice. La nouvelle loi double ce délai : l’acheteur dispose désormais d’un an à compter de la réception du bien (one year from receipt). Le changement paraît modeste, il est en réalité décisif pour l’immobilier, où nombre de désordres — étanchéité, climatisation, fissuration — ne se révèlent qu’après un cycle complet d’été et d’hiver.
Le comparatiste notera que le droit français retient une architecture différente : l’article 1648 du Code civil fait courir un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, et non de la réception. Le système émirien demeure plus favorable au vendeur, mais l’écart se réduit. Côté pratique, les vendeurs et promoteurs doivent ajuster leurs provisions pour risques, tandis que les acheteurs gagnent un argument sérieux : inspecter, documenter et notifier dans l’année devient le réflexe à institutionnaliser.
Prosilame intervient sur ce terrain : agir sur un vice caché dans le délai d’un an.
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Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque situation appelle une analyse propre.